在北京市朝阳区丽水嘉园和海淀区裕泽园两个小区，一种名为“弹性定价”的物业服务新模式正在落地实践，旨在破解传统模式下物业服务质价不符、供需错配的难题。这一实践为老旧小区物业服务优化提供了可复制的思路。
裕泽园小区和丽水嘉园小区分别建成于2004年和2008年。在引入新模式前，两个小区均长期面临物业服务失序的困境。裕泽园小区路面塌陷、地砖破损、绿化养护停滞、单元门禁失灵、外墙瓷砖脱落等问题突出。物管会成员王尽颜表示，原物业在岗期间，仅清洗过一次外墙玻璃。丽水嘉园小区则存在绿化带杂草丛生、垃圾堆积、电梯频发故障、楼道灯具损坏无人维修，以及外来人员车辆随意进出导致的安保漏洞等问题，居民白女士对此抱怨不已。
2025年10月1日，北京市住建委新版《住宅物业服务标准》正式实施，提出了“菜单式”物业服务的政策导向。在此背景下，两个小区依托万科物业，探索出“保价提质”和“调价升级”两种差异化实践路径。
2025年3月，丽水嘉园小区启动物业更换流程。业委会主任罗先生介绍，业主核心诉求是在维持原有2.03元/平方米/月物业费标准不变的前提下，解决小区最迫切的乱象。北京万科物业第一分公司总经理张国强解释，“弹性定价”模式基于对508项作业事项的梳理，将服务划分为158项基础服务和350项个性化服务。业主可根据需求自主选择服务项目与频次，从而确定最终定价。
经过多轮研讨，丽水嘉园业委会与物业在基础服务之上，筛选出18项个性化服务。方案针对安全隐患和车辆乱象，明确了高频次巡检与加密夜间巡逻；在环境保洁方面，规定了大堂及电梯前室地面每日清洁、墙面每三天清洁等具体标准；绿化养护也被拆解为11项细分作业。该方案最终以超79%的业主参与率、93%的同意率获得通过，实现了“保价提质”。
裕泽园小区则选择了另一条路径。2025年12月，小区物管会通过市场调研和物价评估，测算出维持小区基础运维需3.4元/平方米/月的物业费标准，该方案获超三分之二业主同意。随后，物管会与万科物业耗时一个多月，围绕外墙清洗、楼道保洁、绿植养护等高频诉求，打磨出一份长达18页、包含103项基础服务和156项可选服务的清单。例如，约定建筑物外窗玻璃一年清洗一次，草坪每天浇灌，非机动车停放区每天巡检4次等。对应全方位的服务升级，物业费最终调整为1.35至3.21元/平方米/月，形成了“调价升级”的样本。
为确保服务承诺落地，两个小区建立了配套的监督体系。详实的物业服务合同为业主监督提供了第一重保障。同时，数字化平台的应用让监督更加高效。北京万科物业项目总监霍艺伟介绍，通过“住这儿”平台，每月会推送数字服务报告，图文公示服务计划完成情况、工单处理明细、设备运维记录等数据，让业主能实时掌握服务全貌，确保每一笔物业费都“花得明明白白”。
新模式落地后，两个小区的面貌迅速改观。在丽水嘉园小区，绿植修剪整齐，大堂明亮整洁，安防巡逻增强了居民安全感，外来车辆占道乱象基本消失。在裕泽园小区，物业清理了四大车垃圾并补植花草，排查并摘除了松动的外墙砖，修复了塌陷路面，小区内人车秩序井然。许多业主表示，虽然裕泽园小区的物业费有所调整，但每一分钱都能看到对应的服务成效。
张国强总结认为，“弹性定价”菜单式服务模式将服务选择权和定价话语权交还业主，使物业服务从“被动接受”变为“自主定制”，推动了物业费博弈向价值匹配、品质对等的良性循环转变，有助于倒逼整个行业向精细化、市场化、标准化转型。
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